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2006/02/22
<丁克必看>以房养老，南京首推倒按揭性质的“以房换养”举措
不生小孩的要看了，以房换养，这才叫生不带来，死不带去。
记者昨日获悉，北京农业银行房地产信贷处正在关注一项新业务——房产“倒按揭”，并表示会在条件成熟时推出。这也是国内银行界首次明确表示对这一业务感兴趣。但专家认为，由于要跨越银行经营方式、社会伦理观念等多道门槛，两三年内还很难进入实际执行层面。
近期，南京汤山“温泉留园”在国内首个公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措，
具体为：老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。现在，上海、重庆等城市的业界和政府部门也掀起了探讨此项新业务的热潮。北京农业银行房地产信贷部门相关负责人表示，该行已开始密切关注这一全新的业务模式，并计划尽早推出，但尚未制订具体的日程表。有媒体透露，建设部已委托一家保险公司研究“倒按揭”课题，并将选择一些有代表性的城市做调研和模型测试。
北京链家房产中介公司市场总监金育松表示，有实力的个人投资者、经纪公司或养老、敬老院等机构比较适合考虑此业务，但也需要结合国情来制定。对于无子女的老人来说，这种养老方式比较合适。但在除此之外，目前能接受“以房养老”的可能只有极少部分家庭。因为中国人习惯将财产留给子女。
一位银行房贷部负责人透露，“倒按揭”的计算非常复杂，牵涉到房产评估、利率确定、人的寿命预期等因素。这种业务在国内银行开展还具有较大的技术难度，负责“倒按揭”业务的银行需要进行大量的调研和调查工作，还需要保险精算方面的人才，来解决“如何将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中”的难题。因此，在两三年内还很难进入实际执行层面。
【名词解释】
什么是倒按揭
又叫住房反向抵押。人们在年轻时为买房按揭多年，到老了再把房产抵押，按月领钱用于养老，辞世后住房由金融或保险机构收回还贷。最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种养老的方式。
两种“倒按揭”模式
新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，该机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金)交给其继承人。
南京模式：南京汤山温泉留园规定，拥有该市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押后，可免交一切费用入住老年公寓，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
“倒按揭”可行性方案
1.老人把自住房抵押给银行后，仍旧对遗产进行比例分配，银行根据房价等估算结果每月付给老人一笔钱。待老人离世后，银行将房产拍卖，如果低于银行这些年支出总额或与之抵平，那么银行与老人倒按揭关系结束；如果拍卖结果高于银行支出总额，那么多余部分根据老人遗嘱安排。
2.老人的子女可以选择今后再把该房产买回，待老人离世后，子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行，再按消费贷款利率支付利息，那么房子仍旧是子女的。
Carl.Johnson 发表于 2006-02-22 09:59 阅读( 906) 评论( 0) 引用( 0) 南京房产
2006/02/21
<我的看房日记>顺驰真黑，倒手赚差价
房源座落： 华盛园
区 属： 白下区 建筑面积： 38.29M2 总 价： 18.8万元
套 型： 单室套 朝 向： 南北 单 价： 0.00元
类 别： 普通公寓 楼 层： 7楼 权 属： 产权
建筑年代： 2000 学 区： 不详 发布时间： 02/07 08:51
简 介： 精装 送设施 详情请咨询四方店：84875311 84875377
房源座落： 华盛园
区 属： 白下区 建筑面积： 38.29M2 总 价： 20.5万元
套 型： 单室套 朝 向： 南北 单 价： 0.00元
类 别： 普通公寓 楼 层： 7楼 权 属： 产权
建筑年代： 1999 学 区： 不详 发布时间： 02/20 19:18
简 介： 99年商品房,04年精装修,紧邻百安居,靠近南理工,送设施,拎包即可入住! 详情请咨询顺驰公司: 小胡 13584053235
打电话给中介确定就是一套房，顺驰是从城开千居买的，可他是怎么过户的呢，按部就班的话不就要交营业税了？
房子小点，但还是不错的，18万我就买了！
Carl.Johnson 发表于 2006-02-21 09:45 阅读( 3532) 评论( 11) 引用( 0) 南京房产
2006/02/14
2006年度南京小偷猖狂地区排名榜
ＮＯ１．大桥南路 家乐福超市至盐仓桥广场
那种程度你没有亲身经历过根本就无法想象
你如果在那里看到身边有和周围面孔不一样的，奉劝你早点逃之夭夭吧
ＮＯ２．新街口地区
作为南京的商业中心，小偷的构成也是三教九流，防不胜防
因为你身边出现的每一个身影都有向你伸出黑手的可能
你如果非要去这个地方的话，尽量拉上能召唤的所有人一起去逛吧
ＮＯ３．夫子庙
人们晚上闲逛的又一去处，ＷＥＩ族团伙渗透的还不太强
白天基本安全，天一黑下来就不一样了
奉劝你少朝人多的地方去，不要去凑什么热闹，７路车你等半天才来一辆的话
最好再等上半天，实在不行，你还是打的回家吧
ＮＯ４．中央门
如果中央门的黄牛比较风光的话，这些长了三只手的动物也不会甘于寂寞的
你如果步履匆匆的急着赶回家的那趟车，还是先放慢你的脚步，扫视一下有没
有个影子贴在你左右
ＮＯ５．湖南路地区
南京新兴的商业区，也是新潮人士的首选购物场地
那些红男绿女的情侣在卿卿我我的时候还是留意你的随身物品吧
钱包没了，待会买个梅花糕或者掉渣饼都是妄想
手机没了，各回各家之后的漫漫长夜怎么熬哇
另外汉中门，珠江路，丹凤街可能都在争坐第六把交椅
总之，只要人多的地方都有上榜的实力
以上全属民间排名
Carl.Johnson 发表于 2006-02-14 10:58 阅读( 1003) 评论( 0) 引用( 0) 南京房产
2006/02/10
为除猜疑，顺驰无奈推出二手房款银行监管
北京顺驰不动产网络公司负责人表示计划推出二手房买卖业务资金银行托管业务，业界分析，顺驰房地产经纪公司此举意在打破多年以来市场上关于顺驰开发公司挪用经纪公司资金的猜疑。
业界一直传言顺驰开发公司挪用经纪公司资金，近期，南京和苏州等地也传出关于顺驰经纪拖欠客户资金和开发资金困难的消息，顺驰公司的此番表态被业界认为是公司力图摆脱不利舆论的说法，是否能够及时落实还有待观察。
据北京顺驰不动产网络公司负责人介绍，经纪公司与开发公司目前已是独立核算，目前顺驰的二手房买卖业务资金集中在顺驰经纪公司名下的银行账号上，资金的进出主要是通过公司在各个银行账号与客户所持的银行卡之间转账。
他表示，目前，业务资金完全由银行监管尚不成熟，但鉴于同行业已经开始探索该模式，政府也对此表示支持，在其他公司推出的监管模式运行稳定后，顺驰也将尽快推出相应的托管业务，保证客户的资金不被挪作他用。
Carl.Johnson 发表于 2006-02-10 10:42 阅读( 672) 评论( 0) 引用( 0) 南京房产
宁可婚前上床，不可婚后无房——写在情人节之前
悲哀啊，现在的女孩宁可婚前上床，不可婚后无房——写在情人节之前
李正国
现在的社会，似乎越来越现实了，现在好多人因为没有房子而不能结婚，尤其是80年代的，受害最重。其实，真正的结婚年龄并没有推迟，而是提前了。我说的是传统意义上的结婚，当然就是说情到深处——上床。
婚前性行为的普遍让人惊愕，当我们大呼处女何在的时候，房子的价钱却在飚升。于是，好多女孩子也是大义凛然，振臂高呼：宁可婚前上床，绝不婚后无房！
震撼啊，伟大啊！
震撼之余，不禁要想，什么是真爱？物欲的社会就没有真爱了吗？当我们痛斥高房价的时候，我们丢失的是什么？丢失的往往是人性最珍贵的东西：真爱。
房子是什么？房子只是个盒子，即使能给你家的感觉，也只有70年的虚幻，也许你要说70年后我早已经不再人世，可你曾想过，你们的爱情会因为有了房子而安然度过70年吗？
房产证上的期限只有70年，可真爱的期限是一万年。有人笑了，说我说的有些柏拉图。诚然，有个爱巢固然是好，可没有就不能结婚吗？答案有几个人敢说“否”？有哪个女孩能说“否”？
宁可婚前上床，不可婚后无房。听起来多么好听的口号！
情人节到了，有多少人又要海誓山盟了。可我相信，不会多久，有人就会面露狰狞：没有房子，别想娶我！
呜呼！房之高价尚可赚，情之可悲谁人怜啊！
Carl.Johnson 发表于 2006-02-10 10:29 阅读( 614) 评论( 0) 引用( 0) 南京房产
2006/02/09
危机四伏中的南京顺驰（转南京晨报）
“顺驰地产”拖欠农民工巨额血汗钱，答应付钱可没了人影，百余民工滞留南京无法返乡。
在南京房地产界很有名气的南京顺驰地产有限公司在一夜之间人去楼空，这两天出入顺驰公司的不是前来讨要血汗钱的农民工就是要债的材料商，办公场所里被弄得是一片狼藉，一面墙上还写着“还我血汗钱”的红笔字。可该公司上至老总经理下至普通员工，一个人也没有露面。由于讨不到工钱，20多位建筑工头和工人只能“暂住”该公司办公室里，饿了一天一夜苦等发工资回家团聚。
承诺付钱却人去楼空
昨日下午，记者接到求助电话，便赶到了顺驰地产公司的办公处所，给记者开门的不是公司员工反而是前来讨薪的建筑民工。据苏州乌江的小包工头沈泉训介绍，他们在去年1月份来到顺驰公司开发的滨江奥城工地搞建设，之后由于资金不到位，该处工程没进行多长时间就在7月份被迫停工。这之后，他们就随着施工单位江苏广宇建设有限公司与顺驰公司商谈工程款支付问题，对顺驰的负责人总是在推托。交涉了无数次以后，顺驰公司终于在今年1月中旬给了建设单位一张300多万元的支票，可等到财务人员前去转账时却发现这个户头上根本就没有钱。沈泉训等人再次找上门，这次一直谈到1月24日晚上12点多的，该公司的杨经理当场还保证在25日上午付钱。可到了第二天，顺驰公司已经是人去楼空了，相关负责人的电话不是关机就是无法接通。当天上午，该公司两名员工并未接到放假通知就赶到公司上班，沈泉训等人这才进得了该公司的大门，暂时找到了落脚的处所，百余名工人都在等工钱回家过年。
饿了一天一夜没吃饭
虽然沈泉训等人还算是个小老板，可如今却落魄的连一顿饱饭都吃不起。记者在现场只看见一大袋茶叶蛋壳，和一些面包，这对20多个大男人来说根本就不够分，记者这才明白为何在接到他们的求助电话时，总感觉对方说话有气无力的样子。另一位工头杨平告诉记者，求助电话就是他打的，他和其他几个人从25号上午到现在一点东西都没有吃，有时候饿的心慌慌的，可想想现在的处境就感觉很难过，实在吃不下东西，而且工头们身上基本上没什么钱了，现在有些人还能省着吃点茶叶蛋和面包，可再过几天真的不知道怎么办，顺驰公司一直也没有人出面处理欠薪的问题。他还说，由于没有被褥，睡觉也很成问题，工头们只能躺在地毯上或是趴在桌子上睡觉，可常常被冻醒，而且其中有几个人已经因此染上了感冒发烧。
拿不到工钱工头遭恐吓
“拿不到钱回家，我肯定要完完”，沈泉训介绍，他现在是有家不能回，工人每天都到他家去找他要钱，又吵又闹的不是砸东西就是出言恐吓，在他的手机里存有家人发送的这么一则信息，“要钱的人前来闹事把房门砸了，还说明天找100个人来找你解决这些事情，你害得家里还不够啊。”收到这样的信息，沈泉训又惊又怕，虽然自己躲开了闹事的工人，可家里的妻儿父母每天都要遭受这样的惊吓，他从25日上午到现在也只睡了一个小时，可一闭上眼就会想到家人目前的遭遇，万一要是有个什么意外他怎么能安心。杨平说，他现在最担心的就是家人的安全，妻子也时时刻刻担心他的安全，前天夜里从12点，每隔2个小时就会打他一次电话，害怕他做出什么冲动的事情来。工头们现在最想的就是早点拿到钱回家早点给工人发工资，自己也能和家人团聚。
公司负责人“糊弄”记者
随即，记者便给顺驰公司的几位负责人打电话，可接通以后不是关机就已经停机。当天下午17：40，记者终于与顺驰公司上海总公司的一位李姓副总经理取得了联系，她表示对此不太了解情况，要先了解一下情况以后让南京公司的负责人与记者取得联系。可20分钟过后一点消息也没有，记者在18：02时又拨打了这位李副总经理的电话，她明确表示已经和南京公司的负责人取得了联系，他们很快会给记者打电话说明情况，可依然是没有回音。记者又在18：23、18：40两次拨打了这位李副总电话，她保证南京公司负责人会在一刻钟之内给记者回电，记者一直等到19：10也没有接到任何的电话。等到记者再次拨打李副总的电话，对方却一直没有接听。并且，在记者与这位李副总第一次取得联系的时候，便请她将南京公司负责人的电话告之，可她始终不愿意提供。对于这批工头和民工能不能拿到自己的血汗钱，晨报将继续予以关注。
Carl.Johnson 发表于 2006-02-09 14:49 阅读( 654) 评论( 0) 引用( 0) 南京房产
蒋市长狠批城建花钱没谱
昨天的建设工作动员大会看似一个“表彰会”，但南京市长蒋宏坤在评价全市城建工作的时候却一点没有“含糊”，从工程招标、老城改造、城市管理，到环境治理、南京城建的“茬子”，他一一举例“开刀”，给台下的干部们上了一堂声色俱厉的教育课。
真要查起来的话你经得起查吗
工程报价是蒋宏坤首先拿来开刀的问题，“现在一个很简单的事，一开口就是几千万，真的需要那么多钱吗？”
蒋宏坤举例说，就像植树绿化方面的工程，明明就是几棵树，但报上来的价却是“天知道”！这其中从一道贩子、二道贩子……一直到他们手上，不知道转了多少道弯，价钱也不知道升了几倍，但有谁去把关呢？
另外像有的大工程，蒋宏坤提到，“根本没必要搞那么多的辅助设施，那么多的设施说穿了只是自己享受，要查起来的话你经得起查吗？”蒋宏坤说，城建工程该高的要高，该节约的就要节约。
[背景]去年，南京市审计局局长储永宏向南京市人大常委会汇报了南京小桃园片区一期、红山窑水利枢纽拆建两大重点工程的审计报告，这是南京市人大常委会第一次听取关于重点工程的专项审计情况的汇报，其中红山窑工程的审计核减率为6.2%，而小桃园的审计核减率高达28%，核减工程款总计3900多万元。
28楼上看南京的楼顶，市长惭愧
提到南京的老城改造，蒋宏坤拿南京和上海又做起了比较，“我过年去上海，在花园酒店楼上往下看，人家的屋顶都是漂漂亮亮的，再看我们南京，我上到28层楼往下看，那屋顶上的垃圾看得我真是惭愧啊！”
蒋宏坤说，虽然近几年南京的城市改建工程取得了一些成绩，但和上海、北京等城市比，差距还很大，“我每次到北京去，看王府井那儿1000多米长的大排档，我真是百看不厌啊！人家那些排档下面看不见一丁点污水垃圾，我们南京能做到吗？”
[要求]蒋宏坤提出，2006年南京的“平改坡”工程还要继续进行，今年的目标一定要不少于800栋，同时，他要求今年南京还要“出新”40个老小区。
西家大塘的垃圾六七辆卡车拉不完
“南京的大马路现在是挺干净了，这点值得肯定，但看看那些背街小巷、城市死角，我们还有很多需要抓紧时间整治！”蒋宏坤特别举了个例子，“就像西家大塘的垃圾，我们那次一晚上拉了六七卡车都还没拉完！另外，有的整改好的地方，也有不同程度的‘回潮’现象，有的甚至就在我们眼皮底下，但就是没人去管！”
[要求]蒋宏坤提出，今年将对城建部门建立科学的考评体系，对于发现的问题，以及整改的情况都要记录在案，同时今年还将在居民区内建40个绿地和运动小区。
机关人均医药费3600多元，农民不到60元
农村医院的改建工程也是蒋宏坤市长一直挂在心上的事。昨天在大会上，他感慨地对台下的干部说，“我这次去浦口医院一趟，很有感触！你们知道吗？我们机关的干部一年的医药费是3600多元，可我们的农民兄弟一年才只有五六十元！我们不把区县医院搞搞好，怎么能对得起农民兄弟！”
[表态]蒋宏坤市长昨天表示，“我已经下了决心，今年要将区县的中心医院改建，这事卫生局要负责，到时做得怎么样，年底我要检查！”
【市长语录】
■现在一个很简单的事，一开口就是几千万，真的需要那么多钱吗？
■根本没必要搞那么多的辅助设施，那么多的设施说穿了只是自己享受，要查起来的话你经得起查吗？
■我上到28层楼往下看，那屋顶上的垃圾看得我真是惭愧啊！
■我们机关的干部一年的医药费是3600多元，可我们的农民兄弟一年才只有五六十元！我们不把区县医院搞搞好，怎么能对得起农民兄弟！
Carl.Johnson 发表于 2006-02-09 14:11 阅读( 535) 评论( 0) 引用( 0) 南京房产
2006/02/08
金马郦城民工打死工头
转自房吧:
春节前，4名建筑民工因讨要工前未果，用电缆线将包工头捆绑住，然后用电焊机砸死。近日，建邺警方将4名犯罪嫌疑人抓获。
1月13日晚，建邺区公安分局兴隆派出所接到报警，称某工地上发生民工打架事件。到工地后，民警在工地工棚二楼的一间民工宿舍发现床上躺着一个人，但是双手却被电缆线反捆着，面部向下，头部有一大摊血迹，凭着职业的敏感，民警感到了事情的严重性，立即上前观察受害人，发现已经没有呼吸和脉搏。经民工指认，此人是小包工头王某。120急救人员赶到现场后，确认王某已死亡。
案情重大，警方立即介入了调查。经发现，与王某住在同一宿舍的4名民工有重大嫌疑，事发时有2人正在收拾物品准备离开，另2人却将住在另一间宿舍。警方依法将4人传唤至派出所接受讯问，经调查，这4名民工果然是犯罪嫌疑人。原来，死者王某是工地的一名小包工头，春节前夕，民工侯某、周某、董某、蒋某等人向王某索要工钱，却一直没有结果，13日晚，侯某等人酒后为工前问题再次与王某发生纠纷，4人遂用电缆线将王某捆绑起来，然后开始威逼他支付工钱，王某没有应允，4人就对王某实施殴打，最后侯某拿起一台电焊机对王某的头部砸了四五下，造成王某当场死亡。目前4名犯罪嫌疑人已被刑事拘留，案件在进一步审理中。
Carl.Johnson 发表于 2006-02-08 16:20 阅读( 729) 评论( 0) 引用( 0) 南京房产
揭秘顺驰置业黑幕
顺驰置业的类金融功能,才是孙宏斌资金链的最大秘密
就在南京市民的目光都投于十运会时,朱先生却陷入与顺驰纠纷的无尽烦恼中。直到警方介入,他才拿到顺驰置业拖欠的60万元房款。事后他提醒说,别找小中介,小心他们卷款,就 连顺驰置业这样的大中介,也不可掉以轻心。
南京的朱先生绝非个别,苏州市民万女士也遇到了相同的问题。万于2005年11月找到顺驰中介,觅得高新区曙光苑一处房产,但此项交易费时月余最终未成,顺驰拒绝退还3000元中介费,并称不交中介费就不退16.5万元的首付款,搞得万女士烦恼度新年。
要么占用房款,要么吃掉中介费,这反映了某种普遍性。诸多迹象显示,2005年下半年,顺驰资金链极度紧张,以至于采取占用客户的中介费和房款等非常之手段来缓解内部资金链断裂的危机。
这与国美、苏宁占用供货商货款的一幕何其相似！在房地产业一片哀鸣中,顺驰置业,这家顺驰中国旗下的终端连锁中介公司,竟异化成为吸取资金的多触角怪兽。
顺驰“耍”术全程揭秘
南京的朱先生是一位高级知识分子,但近期在交易自己的一处房产时陷入了一场深度惊恐当中。事后心有余悸的朱先生见到记者的第一句话就是,我是尝到“店大欺客”的滋味,我积累了半辈子的60万元差点落入中介的口袋。
事情说起来并不复杂。朱先生在南京鸿福苑有一处房产,他需要通过售出旧房再购进新房。几经周折,他的旧房通过顺驰中介找到了买主。中介要求,买主须将部分房款打到顺驰中介的账号上,在房产过户次日,朱先生方能从中介处取回属于自己的款项。
到了朱先生约定取房款的时间,顺驰方面却没有通知朱先生,且没有马上拿到钱的迹象。朱先生找上门,对方展开拖术,先说公司一时筹不到钱,后见朱态度强硬,答应先给20%,再讨价还价答应先给50%。从当天上午到下午,朱先生夫妇泡了大半天,最后一直找到位于新街口商贸大楼的顺驰置业南京总部,对方终于答应下午4:30让朱先生去华侨路交通银行办理转账。朱氏夫妇总算叹了一口长气。
但朱先生很快发现顺驰在“耍”自己。他们眼巴巴等到银行下班,也没见到顺驰的人过来。因为次日就是双休日(周六、周日,银行对公业务不办理),而朱就等着这笔钱去缴新房款,否则他要造成对另一份合同的违约。气恼之下的朱先生夫妇找回顺驰一定要对方给个说法。
对方再度施展出拖术,先说领导不在,派出一个普通工作人员和朱先生“磨牙”。通过一次次的请示,顺驰最后表态说,钱已筹到可以给朱先生开一张支票,周一兑现,被愚弄的朱先生坚决不依。根据合同,顺驰明显违约,需支付违约金一万。顺驰置业也承认违约,但就是不愿言及违约金。
之后的谈判陷入了僵局,对方负责人迟迟不愿出面,朱先生急得只想撞墙,直到朱夫人报警并向媒体报料,警察和记者赶到现场。但此事并没能解决。时间到深夜22时,见朱先生如此“固执”,之前不愿承认身份的负责人总算出面,但还是不愿赔偿违约金。
朱先生后来告诉记者,如果没有警察和媒体到场,唯一的可能是自己灰溜溜地败阵回家。如果自己坚持要说法,对方要“晾”他一夜。在当时和事后媒体采访中,顺驰高层对自己的“拖”法,一直以“无口奉告”的外交辞令回应。
让朱先生欣慰的是,在自己“发疯似的”苦战之下,总算拿回了自己的血汗钱和那一万钱的违约金。
苏州的万女士也有此遭遇,不过她没南京的朱先生那么幸运拿回钱。2005年11月初,她通过顺驰中介觅得高新区曙光苑一处房产,可是在办理过户的时候却发现该处房产还有共有人,而该共有人拒绝出让房屋。协商了40多天,交易未成的万女士称,顺驰拒绝退还3000元中介费,不交中介费就不退16.5万元首付款,
2005年12月22日,万女士再次与顺驰交涉,工作人员要求她签署一纸文书,内容为房屋买卖合同作废,其自愿拿回16.5万元首付款和1500元中介费。同时还告诉她,如果她不愿意支付1500元中介费,就不把16.5万元首付款还给她。顺驰公司客服部的王经理表示,这一纠纷是由于卖方违约造成的。此外,物价部门对于中介费收取的界定中也包含了服务费等内容,所以他们有理由收取中介费。
但上海光明律师事务所苏州分所的刘军主任律师表示,中介费属于居间合同范畴,《合同法》中对此有明确界定。买卖双方虽然签定了合同,但是没有交易成功就是无效合同,中介也就没有理由收取中介费。
万女士已将该事件投诉到园区消协。
顺驰有意掩盖“绿色通道”
就此问题,记者咨询了南京市房产局。答复说,南京市房屋租赁管理条例中明确要求,从2005年10月起,房屋租赁双方可以通过中介银行实现资金的转换,即承租者凭合同和身份证把钱存入办理中介业务的银行,同样租赁方凭合同和身份证从银行取走。这样避免了双方互不信任的麻烦。
而二手房的交易为何不走这样的捷径？对于许多卖房或买房者来言,他们多是第一次,对政策法规知之不多,故而与专业中介公司打交道处于绝对劣势。但不知出于何故,作为中介的顺驰置业却不愿将此“秘密”告诉双方。
顺驰置业表示,那个规定只适用二手房租赁,没有强制要求二手房交易。记者在随后的暗访中,扮成客户向顺驰门店工作工员询问同样的问题。对方“劝”道,那是银行想赚手续费,凭什么让银行白赚钱。“将钱打到我们公司的账上,安全。我们是大公司,不缺这点钱。”
南京房产管理部门真没考虑到买卖双方的“困难”吗？事实并非如此。记者了解到,南京市房产局对二手房交易款早有托管业务。买房者只要将款委存在房产局三楼的房款托管处,卖房者将手续办完后,直接将款从托管处领走。整个过程资金没有一点风险,而且不收一分钱的托管费。南京房产局产权市场处的负责人告诉记者,这项委托业务已开设两年了,经办理委托总金额高达20多个亿。
在南京有近百个连锁店面的顺驰置业不知道房产主管部门的这项便民措施吗？没有人会相信。但为何顺驰却避实就虚,要求(或游说)将款项打入他们公司的账号呢？南京顺驰房产经纪有限公司高级经理郭丽娜支吾着不愿深说。
类金融功能
顺驰置业虽为中介机构,但它不仅仅是中介机构,在普通二手房交易的同时,其还承担着其他的重要任务。
比如从二手房交易的情况来推断该地楼市的变化趋势,为顺驰开发新房提供信息支持;再如,众多门面可以为顺驰开发的新楼盘提供更大的销售通道与便利。不仅如此,顺驰置业甚至可借此来人为抬高楼价,赚取一笔不菲的中介费。
可见顺驰置业在顺驰集团的重要地位,也因此孙宏斌的对外头衔多显示为顺驰置业的老板,而非顺驰房地产开发公司的其他职务。孙宏斌曾说,到2007年上市前,门店总量将发展到3000家。“现在我在顺驰置业方面花的功夫是比较多的,相信顺驰置业以后将成为顺驰集团中最值钱的部分。”
顺驰置业进入南京短短两三年,就开了约80家门店,且多为直营店。在房产新政之后,整个房产业进入低迷期,中介饱受牵连。从记者走访的数家顺驰门店来看,顺驰中介并没有传说中的那样赚钱。地理位置一般的门店每月成交3-4笔,每笔平均50万,仅靠最高1.4%的中介费,每月的收入不过2万元,除去房租、人员开支和税收等费用之后,还有多少利润？
或者顺驰中介还有其他赚钱的渠道？知道情人士说,就是吃房产差价。具体操作过程如下:中介先与卖方签订一个全权委托协议并公证,这样不必过户省去了税款,然后中介找好买主就能直接办理手续,将多出来的房款“吃”进肚子,即使原房主知晓,因为委托合约在前也是无计可施。
但顺驰方面坚绝否认,表示他们从不“吃”客户差价钱。
记者注意到,顺驰中介经手的资金却不是小数,平均每店每月200万的话,80家店的滚动现金流可达1.6亿元。这些房款打入顺驰的账号,汇聚到总部,任天津统一调配,房主要房款时再逐级申请。如果一半的房款“合理拖欠”的话,这笔款对扩张中的顺驰战车意味着什么,就不言而喻了。而且,此做法“一手托两家”,又中立。
顺驰置业起到类金融的功能。这或许才是孙宏斌资金链的最大秘密之一。
一位2004年7月份入职顺驰置业北京公司的李女士自曝内情说,顺驰真是一个有意思的企业,在企业内部,领导经常讲的都是如何提高运转效率。一旦话题转向了客户,顺驰的论调就来了个大拐弯,一切以拖字当头。
通常客户在没签协议、将首付款交给顺驰之前,顺驰的工作人员会对你礼貌有加,一旦协议一签,首付款一付,他们的态度就会180度大转弯,原定的房屋交付期限,他们可能拖上3个月、半年,甚至更多。“这个在顺驰内部叫做合理拖延”,李表示,因为公司在房地产开发方面需要大量的资金,通过拖欠,这样就可以使得顺驰能够集中大量的款项到项目开发上面,客户的钱就被套牢。
不仅仅是客户,就算是供应商、广告商,无论是谁的钱,顺驰都是敢拖的。不合理的占用客户和供应商的资金甚至已经成为顺驰最重要也是最廉价的融资渠道之一。
“作为员工,我们是不希望这样。”李说,因为这样等于公司把所有的责任都推过来,让员工与客户应付、周旋。“久而久之,都烦透了。有时候一看到客户的电话,就头疼。甚至于很多员工干脆拒接。”
据悉,楼市新政后安徽最大的桃园房产中介倒闭,直接原因就是该中介挪用客户房款投资其他房产业务,结果投资失败,导致客户4000多万的房款讨要无门。南京房管部门也曾接到投诉:房子卖了,中介却坚持要20天或一个月后才能给房主房款。原因很明显:客户的房款被中介“借”用了,需要时间周转。
一旦投资失利,中介能否有能力赔付呢？记者咨询了工商部门,发现南京顺驰置业的注册资金为1500万,但其旗下80家连锁店,即使一个月一家店只成交一单生意,以每单50万元计,一个月运作的资金也高达3900万,而事实上数目和风险还要大得多。
顺驰“暂时保管”的钱流到哪里了？南京的朱先生是不知道的,但他清楚这一点:再有亲朋好友卖房,房款是万万不能流入第三方之手,特别是顺驰这样的大公司。巨人轰然倒地的例子,早已不是什么新鲜事了。
Carl.Johnson 发表于 2006-02-08 16:00 阅读( 1346) 评论( 5) 引用( 0) 南京房产
2006/02/07
以儿子名义买房，夫妻离婚时咋分？
因嫌过户麻烦，王林（化名）两口子购买新房时，直接写上10岁儿子的名字。如今，王林正和妻子离婚，如何分割房产成了他最烦心的事情，“现在怎么才能改得回来？”
40多岁的王林是沙区杨公桥一国企退休工人。上世纪九十年代初，他和同厂女工红梅（化名）结婚。1993年，儿子出生。尽管两口子经常为了琐事吵闹，但看在儿子面上，“火山”始终没有爆发。
王林两口子省吃俭用，攒下一笔积蓄。两年前，他们倾其所有，在沙区某楼盘购置了一套商品房。
“当初想到儿子已十来岁了，反正房子以后都是他的，所以在购房时直接写了他的名字。”王林称。据了解，其实两口子最真实的想法是，担心以后房子过户给儿子时会被征税。
去年底，王林多次提出把在綦江农村的80岁老母接到家中养老，遭到红梅强烈反对。“这日子没法过了！”接受采访时，王林语气愤懑，他说自己隐忍了10多年，“这一次非离不可！”
经过一番打打闹闹，红梅最终同意离婚。问题是，家里值钱的东西只有那套房产，如何分割？应算夫妻共同财产还是该算儿子个人财产？
“如果真离了，我只想得到自己的那一份。”王林称自己退休工资不高，“没有房子，以后只有流浪街头。”王林说即使不离婚，他们两口子也希望把房子收回到自己名下，“儿子才10来岁就很自私，从来不知道关心父母，我们老了他翻脸不认人咋办？”王林说，同事朋友中，他看到了太多的伤感事，“我过世时再给他也不迟。”
据房管部门一不愿透露姓名的人士称，近年来，父母以未成年子女名义购房的越来越多，“有的以后肯定要扯皮。”据称，房屋产权转让只有买卖、继承、赠与等几种方式，“因为登记的是儿子，不大可能直接改回来。”
律师说法
重庆合纵律师事务所吴焰律师认为，现实生活中，房产登记成子女名字有两种可能，一种是父母赠与子女的行为，一种是父母考虑到以后过户麻烦，直接写成子女名字的行为。第二种情况应属于夫妻共同财产。该案中，购买房产的出资人是父母，在父母购买时没有明确的赠与意思表示之下，争议房产应当属于夫妻共同财产。
吴焰认为，如要分割，最直接的方式是通过诉讼，把房屋产权重新转移到父母名下。
Carl.Johnson 发表于 2006-02-07 12:57 阅读( 441) 评论( 2) 引用( 0) 南京房产
